🏠 Hypothèque Suisse · Loi sur le logement · 2025

Simulateur Hypothèque Suisse 2025

Calculez vos mensualités hypothécaires et votre capacité d'emprunt selon les critères bancaires suisses : fonds propres, taux d'intérêt, amortissement.

20%Fonds propres minimum
5%Amortissement direct (max)
33%Règle des 1/3 du revenu

🏠 Bien immobilier et financement

Définissez les paramètres de votre achat immobilier.

Prix du bien + frais notaire
Minimum 20% dont 10% cash
1.8%
Taux fixe ou variable selon offre
25 ans
Durée totale du crédit

💰 Revenus et capacité d'emprunt

Votre situation financière pour valider la capacité d'emprunt.

Revenus du ménage (salaires, bonus)
Épargne, 3a, actions, etc.
Loyer, crédits, assurances
5%
Taux de référence pour capacité (5% recommandé)

📊 Résultats hypothécaires

Vos mensualités et capacité d'emprunt selon les critères bancaires.

Mensualité hypothécaire estimée
—
dont intérêts + amortissement
Taux d'effort
—
max recommandé 33%
Fonds propres
—
minimum 20% exigé
Capacité d'emprunt max
—
selon revenu et taux 5%

📋 Plan d'amortissement (annuel)

AnnéeCapital restantIntérêtsAmortissementMensualité annuelle

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Les critères hypothécaires en Suisse

Pour obtenir un crédit hypothécaire en Suisse, les banques appliquent des règles strictes de solvabilité. Les deux critères principaux sont les fonds propres minimum de 20% (dont 10% en cash) et la règle des 1/3 : les charges hypothécaires (intérêts + amortissement + entretien) ne doivent pas dépasser 33% du revenu brut.

Règle des 33%
Charges hypothécaires ≤ 1/3 du revenu brut annuel

Le calcul de capacité utilise un taux d'intérêt hypothétique de 5% (ou taux actuel + 2%) pour simuler une hausse des taux. Ce simulateur vous aide à vérifier si votre projet respecte ces critères et à estimer votre mensualité.

Questions fréquentes sur l'hypothèque en Suisse

Tout savoir sur le financement immobilier, les taux et les conditions.

Quel apport personnel minimum pour un achat immobilier en Suisse ?+
La réglementation bancaire exige un minimum de 20% de fonds propres pour financer une propriété. Sur ces 20%, au moins 10% doivent provenir de liquidités (cash, épargne, 3a disponible). Les 10% restants peuvent provenir de votre prévoyance (2e pilier) ou de votre 3a. Exemple pour un bien à CHF 800'000 : fonds propres minimum CHF 160'000, dont au moins CHF 80'000 en cash. Sans ces apports, aucun financement n'est possible.
Quelle est la capacité d'emprunt maximale selon mon revenu ?+
La capacité d'emprunt se calcule avec la règle des 33% : vos charges hypothécaires totales (intérêts, amortissement, entretien) ne doivent pas dépasser 1/3 de votre revenu brut annuel. Les banques utilisent un taux d'intérêt de calcul de 5% pour simuler une hausse. Exemple : revenu CHF 120'000 → charges max annuelles CHF 40'000. Avec un taux à 5% sur CHF 500'000, intérêts CHF 25'000 + amortissement CHF 10'000 + entretien CHF 5'000 = CHF 40'000. Capacité maximale ≈ CHF 500'000 d'emprunt.
Quelle différence entre amortissement direct et indirect ?+
L'amortissement direct rembourse chaque année une partie du capital emprunté, réduisant ainsi la dette. L'amortissement indirect consiste à placer chaque année le montant de l'amortissement dans des placements éligibles (3a, 3b, fonds), la dette hypothécaire restant constante. À l'échéance, le capital placé sert à rembourser l'hypothèque. L'amortissement indirect est avantageux fiscalement (déduction des intérêts sans réduction de la dette) mais nécessite un placement rentable.
Quel taux hypothécaire choisir : fixe ou variable ?+
Les taux fixes (5-10 ans) offrent une sécurité en cas de hausse des taux, idéal si vous avez un budget serré. Les taux variables (SARON) suivent les marchés, avantageux quand les taux sont bas mais risqués en période de hausse. En 2025, après la remontée des taux, les fixés 5 ans sont autour de 1.6-2.1%, les variables 1.2-1.5%. Notre conseil : prenez un fixé 5 ans pour un bon équilibre sécurité/prix, ou divisez votre emprunt en plusieurs tranches (mixte).
Quels sont les frais annexes à prévoir pour un achat immobilier ?+
Les frais annexes représentent généralement 3-5% du prix d'achat : Droit de mutation (1-3% selon canton) ; frais de notaire (0.5-1%) ; frais d'hypothèque et registre foncier (0.5-1%) ; commission d'agence (2-3% si vendeur et acheteur paient). Exemple sur CHF 800'000 : prévoyez CHF 24'000-40'000 de frais supplémentaires à financer avec vos fonds propres. Ces frais sont généralement exclus du financement hypothécaire.
Quels sont les critères bancaires pour refuser un prêt ?+
Les principaux motifs de refus : Fonds propres insuffisants (moins de 20%) ; Taux d'effort > 33% au taux de calcul 5% ; Revenus instables (période d'essai, contrat court) ; Bien surévalué (prix au-dessus de la valeur vénale) ; Endettement existant trop élevé (crédits conso, leasing) ; Âge trop avancé (capacité de remboursement jusqu'à retraite) ; Central des crédits négative. Une pré-demande auprès de plusieurs banques augmente vos chances.
Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire en 2025 ?+
Pour obtenir les meilleurs taux : (1) Comparez sur au moins 5 banques (différence jusqu'à 0.5% sur 10 ans = CHF 10'000-20'000 d'économies) ; (2) Passez par un courtier (accès à des taux négociés) ; (3) Versez un apport personnel plus élevé (30-40% vous donne accès aux meilleurs taux) ; (4) Négociez les frais (dossier, notaire) ; (5) Choisissez une durée adaptée (5-7 ans souvent le sweet spot) ; (6) Utilisez votre 3a comme garantie supplémentaire.

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